房价将持续上涨3到5年，做好准备迎接变化
在房地产市场这个论调纷繁的领域，观点层出不穷，乐观者与悲观者各持己见，几乎每天都有新鲜 discourse。然而，众多评论中，很多听了就过去了，真正令人关注的声音却是那些有实质行动支持的见解。中原集团创办人施永青，金融地产界的裨补者，身经百战，走过四十余年的风雨浮沉，他是业内公认的“地产教父”。
近日，他再度发声，毫不犹豫地预言，当前这轮房地产上升趋势将持续至少三到五年。若是其他人说的，或许我们只会一笑置之，但施永青的信念，无疑值得深思。他不仅仅停留于口头论述，实际行动证明了他的判断。具体而言，在2025年10月至12月之间，他所管理的基金会以超1.3亿港元的巨资，陆续在香港购入九套住宅，锁定了西九龙和中西区这些成熟优质楼盘。作为一位即将八旬的老将，他所注入的真金白银，难道不值得我们认真斟酌？
施永青之所以能够做这样的大胆预测，背后有着坚实的逻辑支撑。他提到，房地产市场的周期性特征显著，一旦进入上升通道，往往不会迅速改变，最少会持续三到五年的时间。他形象地比喻这一过程为“上台阶”：首先价格上升至一个新的水平，并经历一段时间的稳定，待市场适应后，再继续攀升。这一过程并非一路狂奔，而是稳健前行，每一步都经过思考和消化。 ued官网体育
这一观点，当前香港的数据正给予确认。根据美联物业的统计，2026年8月香港一手住宅成交量上涨至约1090宗，环比激增34%，创下三个月新高；成交总金额达到约158.2亿港元，上涨幅度更是达到四成。其中，豪宅市场的表现则尤为亮眼。今年前八个月，单价超亿港元的一手住宅成交107宗，较去年同期猛增127%，已超过去年全年总成交数。这一现象无疑是市场上财富蓝图极为敏锐的买家们的有效信号，豪宅市场向来是房地产市场的风向标。
在今年8月中旬的亚洲投资高峰会上，施永青更加明确地指出，香港楼市已由“复苏期”迈入“高涨期”。虽然一些人或许尚未对香港此时的市场信号有所察觉，但如果将这一情况与国内几个重点城市的表现进行对比，就会发现——香港的现状，实际上正在许多内地城市同步上演。
历史上，香港的楼市往往被视为内地头部市场的先行指标，通常领先六个月到一年。在内地市场，数据同样亮眼。8月，上海的二手房网签量达到23137套，同比增长16%，连续六个月保持在两万套以上；北京和深圳的成交量也分别上升了3.9%和5%。与此同时，价格也在逐步回升，今年2月份开始的一线城市新房价格已经停止下滑，并于3至6月份连续四个月环比上涨。 ued官网体育
若从库存层面进行观察，易居研究院的数据显示，截至6月末，北京、上海、广州、深圳等八个重点城市的二手房挂牌量已降至123万套，相较于2025年的高点减少了28万套，降幅高达19%。挂牌量下降，成交量回升，价格也在回暖，这一切徘徊在市场中的信号，正在暗示供需关系正在悄然变化。
政策方面的转变同样尤为值得注意，昨年政策偏向于“托底”，而今则开始转向“点火”。统计显示，全国范围内超过260个地方上半年共推出了超过560条楼市支持政策，伴随而来的还有低至历史新低的房贷利率。然而，有一项变革，有必要给予更多的关注。8月28日，多个部门同时发布通知，其中一项涉及现房销售改革的新规规定，新推出的项目必须达到主体封顶后才能申请预售许可证。表面上看，这一政策是为了保护购房者利益，防止烂尾现象，但其实还存在一个隐含效果——将新房上市的时间推迟了。
专家邓浩志指出，由于这一制度，某些项目的预售时间可能需要延后长达一年或一年半。这意味着，2026年9月后拿到的土地，预计要到2028年才能逐渐进入市场销售。在这段时间内，市场可能会经历一段新的货源断供期。需求正在经历释放，市场的供应则逐渐收缩，导致了剪刀差的出现。里昂证券在8月31日发布的研报中也确认，现房销售改革将对2027年的新房供应造成冲击，但供应收紧将改善供需结构，预计2027年的房价将上涨5%，2028年新房销售额增幅达15.5%。 ued官网体育
资金端的信号同样明显。施永青以1.3亿港元购入九套房产是个人行为，而外资机构的运作力度更为庞大。高盛7月的报告指出，上海和深圳的房价已经在2025年底触底，从2025年到2028年核心区域房价预计会累计复苏15%。全球范围内，货币政策正逐渐宽松，存款利率不断下调，使得理财产品的安全性降低，股市起伏不定。在这样的背景下，优质的核心城市不动产依然是最具确定性的大类资产。
租赁市场的强劲表现，也是房价底部支撑的重要信号。一线城市核心区域的租金已连续数月回升，租售比逐步修复。租金是房价的坚实支柱，通常在房价之前就已经显波动。聪明的投资者通常在市场大部分资金尚未意识到趋势变化时就已开始布局，因此当众人都觉察到时，价格可能早已上涨至新的高度。
不过，必须指出的是，这一轮市场与2016年的飞涨截然不同。2016年的房市是一场全面的上涨潮，区域间差距不大。而如今的市场则显示出分化的特征：核心城市、热门地段以及优质房源的价格依然在攀升，而远郊老旧小区则仍处于底部徘徊。这表明本轮周期的持续性与稳定性将优于以往，市场不会出现短时间的暴涨行情，而是稳步向上，逐渐延续。施永青也提醒投资者，不必试图获取最后的铜板，理智投资才是持久之计。 ued官网体育
